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20世纪80年代期间,恒基集团展开连串资产重组,以使集团结构和业务合理化。重组后,恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰,专责集团的地产发展业务,而旗下永泰建业则改名为恒基发展,以地产投资和投资控股为主,持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权,在香港股市中自成一系。新鸿基地产上市后,亦极为重视利用发行新股这一犀利武器,迅速扩大公司资产和规模。新地上市后,即利用上市集得的1亿元,再加上900万股新发行股票,以及向银行贷入1亿多元,购入了29个地盘,共43.8万方尺土地,此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后,新地多次开动印刷机印刷股票,透过发行新股换取其他上市公司股票,包括以200万新股换取大昌地产250万股股票,以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售,从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时,市值约4亿元,到1981年底已增加到43.77亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。澳门金沙娱乐20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

澳门金沙娱乐1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。〔15〕 陈宪文、方中日著: 《李兆基处世之道在于顺势应时》,载香港《信报财经月刊》第5卷第2期,第23页。到1994年底置地撤离香港股市时,置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢,包括历山大厦,交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场(告罗士打大厦、大堂及公爵大厦)、太子大厦及太古大厦,可供出租楼面面积486.2万方尺。该年底,置地市值406.7亿元,已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。

地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。华懋集团的创办人王德辉,祖籍浙江温州,1934年出生,1949年举家迁移香港,朝鲜战争爆发时,适值父亲生意失败,王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代,王德辉看好香港地产前景,遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司,开始投资地产。当时,王德辉对地产建筑一窍不通,但却肯虚心学习,每晚工余都拿着一叠图则,向邻居一位建筑老行尊请教,直到摸清路向,才购地建楼。1967年地产低潮时,王德辉凭独到眼光,抓住良机在荃湾一带购入大量地皮,其后人心回稳,百业待兴,王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇,深受市场买家欢迎,逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购,到1982年中巅峰时期,佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团,旗下附属公司多达100家,包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司,涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过,佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩,或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年,佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月,佳宁的主要合作者益大投资清盘,公司主席钟正文潜逃离港,遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月,佳宁集团3家上市公司停牌,试图重组债务。同年9月,香港警方搜查马来西亚裕民财务公司,发现佳宁对裕民财务的负债庞大,而且与佳宁的账目不符,遂对佳宁展开大规模的搜查。其后,陈松青被捕,佳宁的重组计划被粉碎,显赫一时的佳宁王国正式瓦解,为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。澳门金沙娱乐1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。

随着整体经济的收缩,香港各大小公司的财务状况普遍恶化,部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提,香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券,以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘,给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中,最具震撼力的是百富勤的倒闭,百富勤在1988年成立以来的短短10年间,一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内(不包括日本)最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券,在金融风暴中泥足深陷,终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘,其倒闭在香港引起相当大的心理震动。1965年香港爆发银行危机,地产市道萧条,中央建业业务大受影响,胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年,胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元,创办合和实业有限公司。同年8月,合和在香港挂牌上市。当时,合和实收资本2亿元,分为10 000股,每股面值2元,以每股5元公开发售2 500万股新股,集资1.25亿元,用作减轻债务及地产发展。当时,香港地产市道蓬勃,股市飙升,合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平,比认股价急升5倍,整间公司市值高达36亿元,成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年,合和纯利达6 070万元,比预测利润高出四成半。这时,恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰,主席陈曾熙更打破一贯低调的作风,对记者畅谈恒隆的发展大计,喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露,当时恒隆拥有的土地储备,足够发展到1987年,全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度,恒隆录得纯利3.52亿元,创上市以来的第二个高峰。(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。

在60年代之前的30年间,港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾,后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言,上环及西区发展较缓慢。这时期,西环基本上是“南北行”的大本营,区内商号林立,货仓众多,是海产品的集散地。时至今日,德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期,港府决定发展葵涌为货柜码头,西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此,70年代以后,随着地产市道的蓬勃,区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初,已经动工或建成的商厦,计有信德中心、时峰大厦,以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过,与中环甲级商厦相比,这些商厦的档次较低,规模亦大为逊色。1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。踏入70年代,香港货运方式发生革命,九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前,九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时,尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓,沿岸而上,在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位,供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延,是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓,而尖东红磡一带,则是庞大的黄埔船坞,与港岛鲗鱼涌的太古船坞遥遥相对。沿岸街上,是各种为航运服务的店铺,充斥着麻绳、机械及各种船舶用品,此外就是专供水手使用的酒吧、餐馆。

太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。1965年香港爆发银行危机,地产市道萧条,中央建业业务大受影响,胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年,胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元,创办合和实业有限公司。同年8月,合和在香港挂牌上市。当时,合和实收资本2亿元,分为10 000股,每股面值2元,以每股5元公开发售2 500万股新股,集资1.25亿元,用作减轻债务及地产发展。当时,香港地产市道蓬勃,股市飙升,合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平,比认股价急升5倍,整间公司市值高达36亿元,成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年,合和纯利达6 070万元,比预测利润高出四成半。澳门金沙娱乐1986年恒隆主席陈曾熙逝世,遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人,其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代,恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月,恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权,淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献,同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大,与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月,恒隆与淘大重组,恒隆成为集团控股公司,并专注地产发展,而淘大则易名为淘大置业,成为恒隆旗下地产投资公司,持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月,恒隆透过淘大收购乐古置业,并再度重组,将乐古改名为格兰酒店,专责酒店业务。自此,恒隆集团自成一系,系内各上市公司业务清晰,便于发展。不过,亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面,错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕

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